Co prověřit před koupí pozemku

Před koupí pozemku je vhodné prověřit řadu věcí a ujistit se, že na dané parcele neváznou žádné právní ani faktické vady. Některé informace lze ověřit přímo na internetu, jiné zase na stavebním úřadě, katastrálním úřadě či u poskytovatelů inženýrských sítí.

Územní plán lze dohledat na internetu včetně příslušných dokumentů a výkresů. V územním plánu můžeme ověřit, že je daný pozemek skutečně stavební a jaký druh stavby je zde povolen (rodinný dům, bytový dům atd.). Dále můžeme prověřit sousední parcely a budoucí výstavbu v okolí. Důležité je zjistit, zda neexistuje nějaká překážka, která by bránila získání stavebního povolení. Dobré je zjistit si také informace o ochranných pásmech, záplavových oblastech, spodních vodách, půdě či geologickém a radonovém průzkumu. Ideální je navštívit místní stavební úřad a na vše se zeptat osobně. Místní úředníci mají velmi dobrý přehled a všechny nejasnosti zodpoví.

V územním plánu lze najít mnoho užitečných informací. Doporučuji vyhledat a přečíst všechny informace, které se přímo týkají dané plochy územního plánu, které pozemek náleží. Já jsem například při zkoumání Bílovického plánu zjistil, že obyvatelé na kopci u vodárny mají problém s nedostatečným tlakem vodovodu. Dále jsem se dozvěděl, že k některým pozemkům u vodárny vede velmi úzká příjezdová cesta, která nesplňuje jisté požární předpisy, což značně komplikuje získání stavebního povolení. Představte si, kdybych si tuto informaci neověřil a pozemek koupil. Měl bych sice krásný pozemek na super místě za relativně slušnou cenu, ale nemohl bych na něm stavět. Mimochodem tento pozemek se skutečně prodával na realitkách. Jevil jsem o něm zájem, než jsem zjistil, jaká je situace.

Regulační plán stanovuje podrobné podmínky pro využití pozemku, pro umístění a prostorové uspořádání budoucí stavby. Určuje například architektonickou podobu domu, typ střechy, výšku stavby, odstupy od hranice pozemku a míru zastavitelnosti. V Bílovicích bylo v regulačním plánu podmínkou mít sedlovou střechu. Nyní již tato podmínka neplatí. Plochy pro bydlení v rodinných domech v Bílovicích připouští objekty o výšce do 2 nadzemních podlaží, u objektů v souvislé uliční zástavbě musí výška objektů (římsy) zohlednit výšku okolních staveb, aby nebyla narušena architektonická jednota ulice jako celku.

Výpis z katastru nemovitostí je možné dohledat zdarma na internetu, ale pouze ve zjednodušené verzi. Pro podrobnější informace je nutné zakoupit elektronickou listinu na internetu nebo navštívit katastrální úřad a zažádat si o podrobný výpis. Z výpisu lze zjistit informace o parcele, vlastnická práva (list vlastnictví), omezení vlastnického práva, nabývací tituly, plomby a informace o změnách právního vztahu. Z výpisu KN můžeme zjistit, zda na pozemku není nějaký právní problém. Důležité je ověřit zejména omezení vlastnického práva (věcné břemeno, zástavní právo, zákaz zcizení a zatížení atd.). Nabývací titul prokazuje, že majitel pozemku je jeho skutečný právoplatný vlastník. Nabývacím titulem může být například kupní či darovací smlouva.

Výpis z katastrální mapy lze také najít na internetu. Doporučuji aplikaci iKatastr. Na mapě je dobré zkontrolovat rozměry parcely, uliční šíři, příjezdovou cestu a sousední pozemky.

Inženýrské sítě a přípojky je vhodné prověřit přímo u poskytovatelů sítí. Kontakty na jednotlivé správce sítí vám poskytnou na místním stavebním úřadě. Důležité je ověřit, zda je možné se bez problému připojit na elektrickou síť, kanalizaci, vodovod a plynovod. V Bílovicích je například problém s kapacitou místní čističky odpadních vod. Nové stavební parcely tak nemusí získat stavební povolení kvůli nedostatečné kapacitě. Vhodné je též zjistit, zda je místní zdroj elektrické energie dostatečně silný a zda nebude potřeba vybudovat novou trafostanici. Poskytovatelé sítí či přímo vlastník komunikace by měli být schopni též předložit dokumentaci k daným sítím, abychom věděli, kudy co vede. Zjistěte si, zda jsou přípojky vyvedeny přímo na pozemek nebo se nachází v přilehlé komunikaci. Vyvedení sítí na pozemek je spojeno s dalšími náklady. Není od věci si také zjistit možnosti připojení k internetu a otestovat mobilní signál.

Příjezdová cesta k pozemku je velmi důležitá. Pokud je komunikace obecní, je to ideální. Pokud ji vlastní soukromá osoba, je nutné zajistit si právo (služebnost stezky, služebnost cesty a služebnost inženýrských sítí) přístupu na pozemek. Většinou se to řeší věcným břemenem nebo veřejným statkem. Zřízení věcného břemene by se mělo řešit zároveň s kupní smlouvou.

V neposlední řadě je dobré si prověřit vlastníka nemovitosti, zjistit důvod prodeje, co je součástí kupní ceny a co naopak ne a případně se seznamit s budoucími sousedy, kteří také můžou leccos užitečného prozradit. Při jednání s realitní kanceláří si vyžádejte vzor smluvní dokumentace (rezervační smlouvu, smlouvu o smlouvě budoucí kupní a kupní smlouvu). Zjistěte, jaká se hradí provize, zda je započteno i případné DPH a jaké další poplatky budete/nebudete hradit.